比较马来西亚 6 种地契 Property Title: 永久地契, 租赁地契, 分层地契等

Updated: September 22, 2019 / Home » Home and house

在购买房屋之前,购屋者必须关注的一个最重要的事项之一,就是关于地契 (Property Title) 的问题,很多人都分不清这些地契的区别。马来西亚目前房地产业的地契基本上分为3种,分别是永久地契 (Freehold), 有效年限地契 (Leasehold) 以及马来人或土著保留地契 (Malay and/or Bumiputra Reserve).

1. 永久地契 (Freehold) 

永久地契的房地产让我们享受终身拥有权, 直到我们把它卖掉为止。房地产易手后, 买主将继承同样的拥有权。

所谓的永久地契,就是指这类型的房地产百分之百属于屋主,并永远持有该产业的拥有权。这也意味着屋主可以将屋子传给自己的孩子或是指定的人。永久地契的另一个好处是,当屋主想要把产业转让或卖给其他人时,屋主不需要向州政府或中央政府索取同意书 (Consent) ,这样就能省下一笔费用和时间,也可以避免不必要的麻烦。

不过,若政府需要用到屋主的产业土地或部分土地,用于兴建高速公路或其他发展计划时,政府根据马来西亚法律还是有权征收房地产或土地,并按市价付给你一笔赔偿。

2.有效年限地契/租赁地契 (Leasehold)

这种地契只让我们拥有该房地产一段时期, 通常租赁长达99年,也有的新村地契租赁只有 60 年。如果是购买二手物业,那么地契上的有效年限会更少。比如某物业20年前的期限是99年,但是我们在今年买下的话,那么所剩的期限就是79年。

无论如何,当租赁剩下20年或更短的时间就将届满之前,你可以申请延长。你需要到相关土地局 (Land Office) 提交延长租约的申请,并缴付所需费用。

3. 马来人或土著保留地契 (Malay and/or Bumiputra Reserve)

在马来西亚,部分土地是属于马来人或土著保留地契,一般在一个屋业发展中占30%。由于这个地契是保留给土著的,所以转换的机会不多,需要经过一段很长的时间才会考虑转让给非土著。除非发展商可以证明屋业卖不出及符合一定的条件,才会开放出售。非马来人或土著是不能购买或拥有有关的保留地。

此外,还有另外三种类别的地契,包括了:

1. 总地契 (Master Title)

当发展商得到准证可发展一片土地时,土地局就会颁发一张属于整个发展计划的 Master Title 给发展商。所以当发展商购买土地建房子时,在总地契下,发展商就是土地持有人,所有买卖需要经过发展商批准和记录。之后,发展商会申请个别地契,把房屋持有人转为pemilik tanah(土地持有人)。

2. 所有土地住宅已经发出的个别地契 (Individual Title) 

当发展工程结束后,房屋个别单位将会移交给产业购买者。与此同时,发展商也会开始向土地局申请个别地契。而所有土地住宅建筑 (Land property), 如: 排屋、别墅等在同一个土地上只有单一屋主的个别地契,就是 Individual Title, 而屋主便是土地持有人。

3. 所有公寓已经发出的分层地契 (Strata Title)

所有共管产业 (Sub-divided property) ,如公寓、高级公寓、围篱住宅等,两个(或以上)不同的屋主在同一个土地上的个别地契,就是 Strata Title. 同样的,屋主也就是土地持有人。

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与 Individual Title 相比,Strata Title 却需要很长的时间才可以申请到,甚至一些超过10年的公寓都还没拥有Strata Title。一旦屋主取得 Strata Title 后,就不需要向发展商申请同意书 (consent),可以直接转卖产业给其他人。

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