购买拍卖屋 (Lelong) 需要留意的 8 大风险

发展商卖的屋子越来越贵，普通打工一族都不容易贷款买房屋。因此，有人开始购买拍卖屋 (lelong) 后，装修自己住，因为拍卖的房产一般比市价低 30% 至 40%.

还有一些看到先机的投资者也购买拍卖屋后装修转卖，在很短的时间内赚取超高的回酬，转手利润可达70至120%。正所谓：低回酬，低风险；高回酬，高风险。其实，不管自己居住或投资，购买拍卖房产有很多风险。

在购买拍卖屋前，大家必须做好心理准备，因为拍卖屋可能有的风险包括:

（一）前屋主不愿搬走
这可以是很长的过程，新的买主得自己解决，设法让原本的屋主搬走。如果处理不好，就会从本来的“好康”，变成不好的投资。

（二）拖欠管理与维修费
在参与竞拍产业前，得详细阅读拍卖屋的销售说明书，当中会清楚写明银行承担的部分，若是没有说明会负责偿还拖欠的管理与维修费，则将成为投资者的成本之一。

若想清楚计算成本，投资者可以技巧性向有关公寓的管理层查询，比如说是亲戚的产业，代为查询拖欠的管理费。至于能问得出多少有用的资料，则得视投资者的技巧而定。

（三）债主纠缠
一般遭到拍卖，有关屋主多半也是欠债累累，而在房产转手后，前屋主的债主很可能会上门纠缠，这也是投资者会面对的挑战之一。

（四）租给人
这是很少发生的情况，一般上遭拍卖的产业，都是屋主自住。若是碰上这个情况，也得想办法把该租客请走。比如得赔至少两个月房租了事，这也算是额外投资成本。

（五）私人冻结令
纵使有关产业遭冻结，银行依旧会继续拍卖。遇上遭冻结的产业，并非就是绝路，只是在下手竞拍前还是得做功课，像是土地查册 (Land Search) 了解冻结令的细节再决定。

如果确定还是要竞拍有关遭冻结的产业，那么就要准备足够现金，同时做好心理准备，可能得耗时“解冻”。若是过程超过90天，则需自行买断有关产业，直到接触冻结令，再向银行贷款。

（六）房屋贷款不被批准
在拍卖当天，需准备 10% 定金的银行汇票。假设最终银行贷款不获批，则需要自行掏腰包支付余下90%款项，否则这10%定金将被没收 (forfeit).

（七）超支风险
若是功课做不足，对屋子的状况看不透彻或看走眼，分分钟会有超出成本的风险。因为无法精准估算需投入的成本，导致最终超支，还得亏着买卖房屋。

（八）现场气氛影响
心中要有自己的定价，切勿受到现场气氛带动，头昏脑热下做错决定，贸然跟进喊价。本来算好以最小成本换最大回报，最终却是花大价钱买教训。

LiangLiang 也在这里慎重的提醒大家：必须确保本身的银行贷款申请不会遇到阻碍，才好入场，因为一旦拍卖成交，得标者需缴付 10% 的头期。若银行贷款不批的话，得标者无法索回有关 10% 的头期。